Neću da budem akademik! Predomislio sam se. Povlačim izjavu koju sam nedavno dao u tekstu pod naslovom – Kad porastem biću akademik.

Predmet:           Ugovor o kupoprodaji stana u Beogradu – vrednost EUR 60.300

Prodavac:         D.V.C., advokat, sa suprugom DC (autor ovog teksta), takođe advokat

(puna imena i prezimena nisu navedena, jer advokatima je zabranjeno da se

reklamiraju).

Kupac:              P.D., advokat (puno ime i prezime nije navedeno, jer advokatima je zabranjeno da

se reklamiraju).

Javni beležnik:  V.R., Beograd (puno ime, prezime i adresa nisu navedeni jer javni beležnici mogu

da se reklamiraju i sami, čak je to sudeći po reklamama na sajtu Ministarstva

pravde i plaćenim oglasima na javnom servisu i poželjno).

* * *

–          Kupac – telefonom: Dobar dan. Treba da zaključim ugovor o kupovini stana. Mogu li da dobijem javnog beležnika, gospodina V. R.

–          Ženski glas – verovatno sekretarica: Zapišite koja dokumenta i dokaze treba da nam donesete ….

–          Kupac: Znate, dosta toga u mom slučaju neće biti potrebno – bar kad je reč o pravnoj validnosti dokumenata …

–          Sekretarica: Moraćete to da dostavite ….

–          Kupac: A recite mi da li bih sve te dokaze morao da dostavljam i u slučaju da je pravnu validnost dokumenata već potvrdila Agencija za nekretnine koja u skladu sa novim Zaknom o posredovanju u prometu nepokretnosti garantuje i pravnu validnost dokumenata i to razume se i naplaćuje kako od kupca tako i od prodavca.

–          Sekretarica: To je vaša stvar. Nama morate dostaviti dokumenta koja sam vam rekla …

–          Kupac: I vi ćete ponovo da ispitujete pravnu validnost dokumenata?

–          Sekretarica: Naravno!

–          Kupac: Čekajte, meni se čini da vi ipak tražite mnogo papira, šta će vam, na primer, izvod iz matične knjige rođenih, ako imate lične karte i prodavca i kupca?

–          Sekretarica: Iz lične karte se ne vidi da li ste poslovno sposobni …

–          Kupac: Koliko ja znam to ne piše ni u izvodu iz matične knjige rođenih …

–          Sekretarica: Ako ne piše ništa, znači da imate poslovnu sposobnost, ali mi to moramo da vidimo …

–          Kupac: Znači vi polazite od pretpostavke da stranke nemaju poslovnu sposobnost dok vam ne donesu izvod iz matične knjige rođenih …

–          Sekretarica: Pa moramo da proverimo, jer ako nemate poslovnu sposobnost a zaključili ste ugovor onda on ne važi …

–          Kupac: Znam, ja sam advokat, ugovor je u tom slučaju ništavan, ali zar ne bi bilo jednostavnije da vi pođete od pretpostavke da su ljudi zdravi, dok se eventualno ne ispostavi suprotno …

–          Sekretarica: Gospodine morate doneti to što sam vam rekla …

–          Kupac: Ja se izvinjavam ako vas zadržavam, rekoh malopre da sam advokat, godinama radim ugovore o prometu nepokretnosti, ja za svoje klijente lično obezbeđujem većinu od dokumenata koje ste pomenuli – i to u okviru cene ugovora, znate kakve su stranke dolaze bezbroj puta, sve dok se ne razjasnimo, pa moram da pitam, posebno što mi se čini da neke od stvari koje tražite nisu ni potrebne, a isto je i sa prodavcem – ona je isto advokat, a i njen suprug, mogu li ja ipak da razgovaram sa javnim beležnikom …

–          Sekretarica: Javni beležnik nema običaj da razgovara sa strankama …

–          Kupac: A možemo li mi da sačinimo predlog ugovora, pa da Javni beležnik to pogleda ..

–          Sekretarica: Ta opcija nije predviđena …

–          Kupac: Dobro, a može li gospodin javni beležnik da nam prethodno posalje predlog ugovora da mi to pogledamo – uštedećemo vreme …

–          Sekretarica: To bi moglo, ali to se posebno plaća.

–          Kupac: Hvala, nemojte onda.

* * *

       U zakazano vreme, odlazimo kod javnog beležnika – svo troje (tri advokata). Već na ulazu, pogled mi se zaustavlja na firmi – Javni beležnik … u vrhu grb Republike Srbije, isti onakav kao da idete kod državnih organa. Znači, tačno je – to su ipak državni zvaničnici. To već mnogo toga objašnjava. Prima nas javni beležnik lično sa svojom saradnicom. Čovek relativno mlad, simpatičan, ljubazan. Posle uzimanja podataka, čita propise – za moment sam pomislio da sam treći put kod matičara, potom prelazi na čitanje ugovora sa uzgrednim objašnjenjima – klauzula intabilandi, zaštita od evikcije … Pratimo svo troje, ali sedam strana je u pitanju, pažnja popusti. Jeste li razumeli pita javni beležni na kraju … Jesmo odgovaramo u glas. Bolje da odmah priznamo nego da nas propituje.

       Koleginica – prodavac ipak pita: Zar Vam se ne čini da je to mnogo informacija koje jednostavno pročitate strankama, kako da to razumeju stranke koje nisu advokati? – Njima više objašnjavamo, kaže javni beležnik, mada im ja preporučujem da dođu sa advokatom.

       Hajde i ja nešto da pitam, kad sam već tu – Moram da vas pitam, znate moja uža specijalnost su ugovori, čak sam u svoje vreme i jednu knjigu o tome napisao, to što ste nam pročitali fascinira svojom celovitošću, do najsitnijih detalja, jeste li vi to sami pravili ili su to propisane forme. – Jesu propisane forme, reče javni beležnik, ja sam samo malo toga doradio.

       Pošto više nismo imali pitanja, usledilo je potpisivanje ugovora – prodavac i kupac dobijaju po jedan primerak. Kupac reče – Meni će trebati bar tri primerka: jedan za poresku upravu, drugi za uknjiženje … Može, ali to se posebno plaća.

       Dobro, da platim, reče kupac – 43.200 dinara, ljubazno reče javni beležnik, bez dodatnih primeraka – Hvala neću dodatne primerke, reče kupac, snaći ću se več nekako.

       Vraćamo se i komentarišemo nas tri advokata. To je posao – sve ti donesu na noge. On to ukuca u propisani obrazac ugovora, pročita i naplati! A i skuplje je nego do sada. Po Zakonu o sudskim taksama – onome što je važilo pre uvođenja ovog sistema javnobeležničkih zapisa, overa ugovora te vrednosti bila je 30.539,25 dinara. I to za ovu relativno malu vrednost nekretnine. Za nekretnine veće vrednosti ta se razlika dramatično povećava. Prema javnobeležničkoj tarifi, za vrednost pravnog posla preko 14.000.000 dinara, a to je negde oko 116.000 eura, što kod nekretnina nije neuobičajena vrednost, na svakih započetih 1.000.000 dinara, nagrada se povećava za 10 bodova, s tim što ukupna nagrada ne može iznositi više od 4.000 bodova, što za propisanu vrednost boda od 150 dinara iznosi 600.000 dinara, odnosno sa PDV-om 720.000 dinara! A do sada je maksimalna visina za overu ugovora kod suda bila 39.000 dinara. I ne samo to – za sastavljanje predugovora, dopune ugovora i raskida ugovora plaća se još 50% nagrade. Kad je reč o predugovoru kod zaključenja ove vrste ugovora, do sada sam uvek savetovao strankama da zaključe predugovor jer to za njih nije bio nikakav poseban trošak – advokati predugovore nisu posebno naplaćivali, kod overe predugovora plaćena sudska taksa se priznavala i uračunavala kod kasmijeg overavanja ugovora, a ima tu i mnogo pravnih razloga – po zaključenju predugovora, kupac kreće u pribavljanje dokumenata, obezbeđenju kredita i dr., što potraje najmanje mesec dana. Nije tu samo u pitanju gubitak vremena. To izaziva i određene troškove. U međuvremenu, jedna od stranaka može da se predomisli. Ako je to prodavac, kupac je bespotrebno bio izložen i gubitku vremena i nepotrebnim troškovima. Ako odustane kupac, oštećen je prodavac jer je izgubio dragoceno vreme čekajući kupca, propustio možda još bolje ponude i ono što je u današnje vreme može veoma prisutno – cene nekretnina dramatično padaju. I zato kupac kod zaključenja predugovora plaća prodavcu kaparu – ako kasnije odustane od zaključenja ugovora, prodavac zadržava kaparu, a ako odustane prodavac, dužan je da kupcu vrati dvostruki iznos primljene kapare. To je klasika obligacionih odnosa. Sistem javnobeležničkih zapisa to ne negira samim tim što priznaje postojanje predugovora, ali njihovo zaključenje drastično tarifira – dodatnih 50% od propisane tarife! A predugovor je više od 90% zaključenog ugovora pa ga advokati kod sastavljanja ove vrste ugovora nisu posebno ni naplaćivali. Još je drastičnija situacija kod eventualne izmene ugovora, bilo šta da je u pitanju, čak i ispravka neke pogreške, što se u praksi često dešava. Do sada overa dopune ugovora nije ni bila posebno tarifirana, pa su sudovi za to naplaćivali neki manji iznos, nešto oko hiljadu dinara, kao za običan dokument. Zamislite da se sada ukaže potreba za dopunom onog ugovora za čije je zaključenje već plaćeno 720.000 dinara – još 50% od tog iznosa!

       U odbranu uvedenog sistema javnobeležničkih zapisa kod zaključenja ove vrste ugovora obično se ističe da je advokatska tarifa za ugovore 1,5% od vrednosti posla. Koji je advokat toliko i naplaćivao – radi se o rutinskim ugovorima, konkurencija je prisutna, u praksi se za takve ugovoore naplaćivalo par stotina eura sa sve pribavljanjem potrebne dokumentacije. Kod Javnih beležnika to ne može da bude slučaj, jer je primena propisane javnobeležničke tarife obavezna. Posebno tarifiranje predugovora dovešće do toga da ih stranke neće ni zaključiuvati, a to će stvarati probleme koji su gore pomenuti, kako za kupce, tako i za prodavce, a time doprineti i pravnoj nesigurnosti, što je, kad je reč o ovoj vrsti ugovora, i bio jedan od glavnih razloga za njihovo uključenje u sistem javnobeležničkih zapisa.

         I na kraju, dve najvažnije stvari. Prvo, sudske takse za overu ugovora išle su u budžet – “pravosudni budžet”, a nagrade za sastavljanje javnobeležničkih zapisa idu javnim beležnicima. Državi od toga ide samo PDV. Neko je izračunao da je budžet države time oštećen za nekih 4,5 milijardi dinara. Malo li je to kod konstantnih problema sa deficitom budžeta. A te probleme rešavamo smanjenjem plata i penzija! Bilo bi pošteno da neko od nadležnih objasni taj projekat i njegove motive. Ne želim da verujem da je u pitanju samo projekat mlađanog ministra pravde, asistenta Pravnog fakulteta u Beogradu – koji se problemima pravosuđa u praksi nikada nije ni bavio, i nekih asistenata i profesora tog fakulteta o čemu se u poslednje vreme, čini se argumentovano, dosta priča. Da nije možda u pitanju želja da se umanjenjem zarade koju sudovi ostvaruju od sudske takse, sudstvo još više dovede u zavisnost od države! To bi već imalo rezone. I drugo, zašto solemnizacija (overa i verifikacija) ove vrste ugovora – zar ovde ne postoji princip slobode ugovaranja, što je osnovni princip obligacionog prava. Naš Zakon o obligacionim odnosima je jedan od napotpunijih i najkvalitetnijih zakona zasnovan na principima važeće svetske teorije i prakse i sadrži dovoljno instrumenata za odbranu principa slobode ugovaranja – samo ga treba primenjivati.

       Ja sam ovde obradio vrstu ugovora kojima se bavim. To ne znači da istih ili sličnih problema nema i kod druge vrste pravnih poslova prenetih u isključivu nadležnost javnih beležnika. U pitanju je kompletna oblast porodičnog i naslednog prava, vanparničnog postupka i dr. To ostavljam kolegama koji se time više bave.

       Zašto ćuti Tanja Mišković, naš pregovarač sa Evropskom unijom. Da li je moguće da je najduža obustava rada u istoriji advokature koja je izazvala i blokadu pravosuđa ne interesuje. Kako će to da objašnjhava kad uskoro bude otrvorena rasprava o poglavlju pravosuđa. To i nas interesuje jer i advokatura je deo pravosuđa. Svojevremeno smo svi bili zadovoljni kad je ona bila izabrana za tu funkciju. Nije valjda da će sada sa njom biti zadovoljna samo jedna strana.

DC, 24.10.2014.